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2020年房地產基金投資有什么樣的變化 宜信財富邀請專家為您講解

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為了讓投資者更詳盡的了解疫情下的房地產市場變化,我們邀請宜信財富全球房地產投資母基金管理合伙人陳強華做客財富夜話特別策劃——《投資7日談》,為大家解讀疫情下的房地產市場和2020年的投資趨勢。
陳強華
宜信財富全球房地產投資母基金管理合伙人
 
• 現任宜信財富房地產母基金負責人。帶領新加坡和中國兩地的地產投資團隊,打造多業態、跨地域的地產母基金投資與項目跟投,直投能力;
 
• 富有20年的另類資產投資經驗,曾負責國際主權基金內的全球母基金投資,投資組合超70億總值,涵蓋歐美及亞洲市場;
 
• 具有豐富房地產直投經驗,過去10年投資的房地產項目規模超過150億人民幣,涵蓋住宅、寫字樓、商場、工業和教育地產等業態;
 
• 直投和管理的項目均位于核心城市圈,深悉中國超一線城市、二線城市,和東南亞房地產市場;
 
• 擁有CFA特許金融分析師與 FRM金融風險管理師的投資專業認證。瑞士洛桑國際管理學院 MBA 碩士學位;
 
•  曾在新加坡財富管理學院 Wealth Management Institute 以客座教授身份在財富管理碩士班上授課地產金融投資。
 
疫情的爆發好像給我們按下了暫停鍵,交通不再堵車,商圈不再火熱,吃個外賣都成了一種奢侈。人們消費貌似被凍住了,這對商家的沖擊可謂致命。
 
疫情下,各行各業都面臨著“生死大考”。而房地產涉及的上下游產業非常多,如果有斷供的現象發生,就會進一步影響金融市場的穩定。前段時間西貝發出的現金流只能支撐三個月的微博也受到了社會的廣泛關注,我們忽然意識到,疫情下的各行各業都面臨著前所未有的考驗。
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房地產作為重要的資產類別,疫情對其影響到底有多少?
 
舉些例子。譬如商場,疫情讓商場失去客流,沒有客流就會影響營業收入,收入少了盈利自然不能保證。租戶交不起租金,大型商場的營收也會被影響。住宅型的同樣,因為復工延期,房產項目就無法按期開工,進而影響到銷售進度。
 
無論是商業地產還是住宅,它的上下游產業非常多,如果地產出現斷供從而造成違約,會進一步影響金融市場的穩定。在這個時候我們看到國家緊急下發了支持政策,明確了對受疫情影響暫時失去收入來源的人群靈活調整其住房按揭、信用卡等個人信貸還款等安排,合理延后還款期限,這些舉措都有助于房地產與金融市場的企穩。
 
雖然有政策的支持,但疫情對房地產市場的影響依舊存在。2020年1月百強房企銷售額5097億元,較2019年同期下降了12%左右。
 
 

 
以下是邀請宜信財富全球房地產投資母基金管理合伙人陳強華做客財富夜話特別策劃對話。
Q1
疫情會對房地產行業帶來怎樣的影響?
 
陳強華:短期而言,我們認為疫情對房地產市場會帶來負面影響,但是長期來看影響有限。短期內房地產的物業價值會受到負面影響,但不同的地產資產類別受到的影響程度不一。如零售和酒店類物業會受到隔離措施的直接沖擊,但辦公寫字樓所受的影響則較少。而物流地產數據中心的重要性和需求在疫情中凸顯,將持續具有突出的配置價值。
 
此外由于商業活動的取消和放緩,在建項目和改造項目的施工期、住宅銷售的周期都將受到影響而延長,造成額外的成本增加。整體來看疫情持續的時間越短,對整體經濟的影響越小,房地產市場恢復的速度也將迅速。
 
中長期來看,地產價值在短期下調后將會有很快的復蘇,房地產保值增值的特點會從短期的波動中的凸顯而出。就如2003年在SRAS的影響下,地產價值在12個月內就已復蘇了。
 
Q2
此次疫情對房地產的影響是否可控?如何投資才能將風險降到最低?
 
陳強華:
在現在這種情況下,我認為風險和價值影響是可控的。最主要的原因是來自于母基金良好的資產配置策略,此次疫情對于我們全球房地產母基金現有的投資組合影響將較為優先。
 
首先宜信全球房地產母基金在區域上和資產類別上的分散化配置,所投優質物業的保值功能,以及所采用的價值創造的投資策略都有一定的抗風險能力;此次由于房地產的長期投資,因此疫情對于房地產母基金的短期影響還是可控的。
 
目前在我們的投資組合內,配置中國大陸與香港特區的零售和酒店資產有限,少于5%的占比。因此對于全球房地產母基金的影響也將是有限。此外今后的投資策略中也會更多的關注健康醫療、養老相關的地產投資項目,以此來獲得一個更好的收益預期。
 
Q3
針對本次疫情,宜信財富全球房地產母基金的投資團隊做了哪些應對?
 
陳強華:疫情隔離的是病毒,但并沒有將我們的心隔離。
 
疫情爆發后,我們全球房地產母基金的投資團隊反應迅速,與各在投的基金管理人已經保持了密切溝通,評估對投資組合的影響,并積極討論應對的措施。由于當前疫情還在發展變化的過程中,并且有向周邊國家擴散的情況出現,因此對在投項目的影響程度還未做到最終的判斷。而我們的投資團隊也在時刻關注疫情的發展,及時調整策略,力求將投資風險控制到最小。
 
同時我們也肩負著自己的社會責任,與合作伙伴們攜手積極的投身于支持抗擊疫情的工作中。據不完整的統計,宜信房地產母基金合作伙伴們,如鐵獅門、IDG資本、中金資本、龍湖集團等,也紛紛在第一時間向疫區捐款捐物,共同的支援抗擊疫情的工作。在此也特別感謝我們合作伙伴們的愛心于公益心。疫情的爆發讓我們更加的意識到科學配置、分散風險、專業投資的重要性。
 
疫情所帶來的不確定性,更加提醒所有投資人必須做好全球資產配置,我們年初發布的宜信財富資產配策略指引報告中就強調,要面對不確定性增加的時代的對策,這才能有效的分散和面對不確定性所帶來的風險。
 
Q4
2020年中國乃至全球的房地產市場,有哪些投資機會值得關注?
 
陳強華:房地產作為保值增值的資產類別,這在接下來的10年里應該都是不變的。我們投的房地產母基金是地產股權基金,這些我們實際的標的是以實際資產綁定的,這些資產帶來投資,對于投資的價值帶來很明確的穩定性,對于抗風險也有一定的能力。
 
此外我想說說海外房地產的投資,接下來我們會看到三個大變化:金融危機帶來的變化、科技帶來的變化和時代帶來的變化。
 
先談金融危機帶來的變化。金融危機后,歐美市場特別是發達市場銀行的融資收緊,對開發量的收緊,因此過去的10年新增的辦公樓供應量少了很多。經濟復蘇后,我們還是可以看到今天的歐美市場核心辦公樓空置率下降,租金上漲,這個令人意想不到。
 
10年前的金融危機是由美國的房地產泡沫而引發,這一次泡沫還沒有產生,而且基本面還是非常穩健,它的供需還是非常健全。
 
第二個是科技帶來的變化。舉個例子,我們看到的現在物流的需求,也知道全球的房地產在物流倉庫有龐大的需求,這是因為科技的轉變使零售業從實體商業轉移到電商,物流產業鏈的升級帶來了很大的變化。
 
第三個是時代帶來的變化。我們現在進入反全球化時代,最大的影響是對投資帶來的不確定性,面對變化帶來不確定的風險,必須將以房地產作為全球的配置,這個可以作為風險的規避和風險分散的工具。
 
這些變化宜信財富過去5年已經作出前瞻性洞察。當時我們作出前瞻配置的決策,最主要在投資組合當中超配了辦公寫字樓和物流地產,這使得投資回報在這幾年獲得很好的回報還有現金收益。
 
接下來的10年在海外投資方面可以側重這幾個策略。首先因為人口結構性的變化,傳統的住宅需求轉移成長租公寓的需求,加上養老公寓的需求和物流的投資。
 
未來的中國地產市場我覺得有三大改變,一個是個人買房投資的時代已經過去了,第二個是由剛需、內需所推動的投資機會,第三個是增量變成存量的投資模式,看好存量物業改造升級,提升價值創造價值的投資。今后中國資產將會是海外投資者的核心資產,我們可以看到海外資金紛紛在這里布局,為投資者帶來新的國內投資機會。
 
未來十年,國內房地產的投資最明顯的變化將是專業化、機構化還有基金化,我們很期待可以把這些表現優秀的產品和母基金繼續帶給我們的客戶。之后會有更多的房地產基金投資類的知識與大家分享,也可在宜信財富APP上進行關注!


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